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房地產(chǎn)救市大幕從9月末拉開。

9月26日中共中央政治局會議首次明確要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。市場反應顯著，下午AH股房地產(chǎn)板塊掀起漲停潮。

9月末10月初，“止跌回穩(wěn)”的政策持續(xù)落地，具體措施包括下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例、調(diào)整限購政策、擴大“白名單”范圍、重啟土儲地方債券等。

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10月17日，中央再推救市“組合拳”，五部委表態(tài)支持房地產(chǎn)市場，主要內(nèi)容概括為“四個取消、四個降低、兩個增加”。這也被認為是近年宣布的樓市供給端最大規(guī)模的支持措施。

在此政策背景下，長沙持續(xù)跟進，放寬落戶條件、降低首付比例等利好新政逐一落地，在“四個降低”政策之下，下一步將有望解除限售。

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連續(xù)20多天的政策刺激，著實給市場注入了信心！

政策“組合拳”形成集成規(guī)模效應，有效提振了樓市信心，從“十一”期間市場反應可窺一二。

“十一期間”全國市場全線飄紅，據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點23城十一期間認購面積環(huán)比上升77%，同比上升65%，市場迅速高熱。

長沙樓市熱度更是高居各大城市首位，十一周累計網(wǎng)簽966套住宅房源，居國慶周城市成交套數(shù)排名第一位。

市場的高熱反應傳導到土地市場，開發(fā)商開始著手長沙優(yōu)質(zhì)地塊的踏勘。

銀十市場持續(xù)高熱，房企聞風而動，所謂兵馬未動，糧草先行，房企拿地意愿提高，熱點板塊刮起勘地風潮。

大王山作為當前長沙樓市重鎮(zhèn)，前有山水洲城豐富自然景觀，先天稟賦突出。后有科創(chuàng)高地湘江科學城落址，潛力巨大。無疑成為這輪房企勘地潮中蕞熱的片區(qū)

大王山旅游度假區(qū)、大王山南片，新版規(guī)劃重磅發(fā)布，推動片區(qū)價值再攀升

全國性頭部品牌企業(yè)，浙江、福建、廣東等省市知名房企紛紛到大王山進行踏勘。

眾房企在對大王山片區(qū)發(fā)展充分肯定的同時，對片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊也表現(xiàn)出極大的發(fā)展意愿。其中尤以一線臨江低密的C-P05-A08/A09/A10地塊關(guān)注度爆表。

C-P05-A08/A09/A10宗地總建面約14.17萬方，為純住宅用地，綜合容積率僅1.1。

長沙樓市當前進入品質(zhì)改善+湘江發(fā)展軸周期，江景地塊成為熱門，低密的江景地塊更是不可多得！

宗地容積率1.1，這是什么概念呢？

受限墅令影響，自2007年以后，長沙再無1.0以下的涉宅地出讓，盡管當前限墅令已解禁，但長沙仍無1.0以下的涉宅地掛牌。

1.1及以下涉宅地是長沙能掛出來的極致低容地塊，從2010年至今僅11宗，年均掛牌量1宗不到，其瑧稀程度可見一斑。

最近一宗1.1容積率地塊即為洋湖垸的保利天瑞項目地塊，宗地成交樓板價13635元/㎡。排名長沙地塊成交單價第三位。 

保利天瑞別墅單價最高備案價達到4.45萬元/㎡，且開盤必售罄，主城區(qū)低容別墅含金量無可比擬。

(保利天瑞備案價)

相較保利天瑞地塊，除了低容外，這塊地更大的亮點在于優(yōu)勢的臨江景觀資源！

項目為一線江景地塊，與湘江僅一路之隔，直面巴溪洲，周邊還有湘江女神公園、桐溪湖、大王山和獅峰山森林公園等豐富的山體湖景環(huán)繞，可謂是獨占山水洲城稟賦。

景觀價值如何，我們可以看看長沙歷史單價前五的地塊，可以發(fā)現(xiàn)，均為景觀優(yōu)勢型地塊，其中一線江景含金量蕞高，不僅占據(jù)單價DI王寶座，數(shù)量占比也達到6成。

此外，臨江宗地還比較難得的一點是，各類生活配套也相當完善，距離地鐵3號線大王山站僅約400米。

商業(yè)文旅配套豐富，如歡樂半島、朗豪酒店、假日酒店、歡樂雪域、歡樂水寨、歡樂海洋、華誼電影小鎮(zhèn)等。

周邊還有師大附中楊水塘中學、博才洋湖小學、師大附中博才實驗中學、湘江南雅中學等優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)繞。

整體而言，宗地包含低密、江景等多項鼎級資源，瑧稀程度市場無出其右，價值等級位列土地市場一梯隊。

此外，洋湖南一宗純住宅，容積率僅 2.0的地塊也被房企看中！

從該塊地（A-PO2-A07-1）基礎(chǔ)信息來看，其具備打造高品質(zhì)社區(qū)的天然優(yōu)勢。

近 7 年長沙涉宅地中 2.0 以下地塊僅 18 宗，占總成交的 7%，同時，2.0以下容積率打造產(chǎn)品均以高品質(zhì)為主，例如保利天瑞、嘉信博麓郡等等，可見其在現(xiàn)階段具有顯著優(yōu)勢，為打造高品質(zhì)住宅奠定了堅實基礎(chǔ)。

當然，地塊又一大優(yōu)勢在競品

地塊周邊競品較少，且多位于洋湖垸板塊，單價和總價均處于高位，未來地塊入市后，將極大的沖擊洋湖片區(qū)項目，同時引入人流進入大王山。

同時，地塊配套資源也位列全長沙一梯隊

宗地與洋湖僅一路之隔，完全能夠共享洋湖高能級資源，再加上自身優(yōu)質(zhì)資源，地塊可謂集雙重利好于一身。

教育方面，周邊有待建的藍天小學和社倉中學，教育資源豐富。

商業(yè)上，宗地臨近洋湖薈聚、宜家、京東 MALL 等商業(yè)中心。

醫(yī)療景觀更是擁有長沙一流資源，醫(yī)療配套有湖南婦女兒童醫(yī)院，景觀有洋湖濕地公園、獅峰山森林公園、湘江、靳江河等生態(tài)景觀資源。

從全國供應端表現(xiàn)來看，土地限墅令取消之后，全國大量低密地塊開始供應。24 年年初就有多個城市的土地推介中包含大量低密地塊。到 9 月，全國新增經(jīng)營性用地平均容積率僅 1.99，深圳、杭州等一線和新一線城市均掛牌低容地塊。

成交端雖有延后，但改善傾斜趨勢明顯。

從全國層面來看，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷向改善傾斜，大面積住宅成交占比漲幅明顯，140 平米以上產(chǎn)品，近四年漲幅 5 個百分點。

與全國情況一致，當前長沙市場已經(jīng)基本進入改善周期，2024 年多改/終改產(chǎn)品市場份額連年上漲至 28%，由此可見改善產(chǎn)品市場在近年來的增長動力持續(xù)增強，改善需求得到了廣泛釋放，改善客戶基數(shù)不斷擴大。

從各類型產(chǎn)品的價格實現(xiàn)度來看，160㎡以上多改/終改產(chǎn)品的價格在 2021 年后進入快速上升階段，相較于剛需和剛改 7 年增長率最高高出 18 個百分點。

當前市場環(huán)境下，多改/終改產(chǎn)品的價格實現(xiàn)度和溢價能力最高，處于穩(wěn)定上升周期。

2024年全國政策開始大面積放寬，長沙也不例外，四限政策即將成為歷史下，長沙將面臨全國的購房者對產(chǎn)品力的需求，也刺激了長沙樓市產(chǎn)品力的提升。

2024年4月，長沙建筑規(guī)范修正，切實提高實際得房率，新規(guī)下的產(chǎn)品空間設(shè)計更為靈活，尤其是對改善產(chǎn)品的舒適度打造有助益作用，標志著長沙市進入了“產(chǎn)品力”改善時代，未來高品質(zhì)產(chǎn)品將成為市場主流，也將成為參與市場競爭的核心競爭力。

大王山本次推介的兩宗地塊，均將打造高品質(zhì)住宅，未來在產(chǎn)品品質(zhì)提升，以及高品質(zhì)市場占比提升下，或?qū)⑵瑓^(qū)房地產(chǎn)市場熱度推入新高度。